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| Economía y Organización de Obras Docentes Profesor Titular: Ing. Luis d'Agnillo. Profesor Adjunto: Arq. Edgardo Albo. Jefes de Trabajos Prácticos: Arq. Silvia Aldonate, Arq. Eduardo Astudillo, Arq. Diana Steimberg y Arq. Sara Josefina Wilde. Auxiliar Estudiantil: Luciana Forenza. Objetivos Implementar al futuro arquitecto para que, en sus actividades profesionales, pueda actuar racionalmente en el campo de la economía de la edificación y de la organización y programación del proceso constructivo. Duración Es una materia teórico-práctica de grado, de dictado cuatrimestral , con un total de 120 horas cátedra. Se la considera teórico-practica porque en su dictado incluye la realización de trabajos prácticos. Condiciones de inscripción, cursado y aprobación Esta materia se puede cursar y aprobar por dos regímenes alternativos: Régimen Promocional: En este régimen pueden inscribirse aquellos alumnos que, al iniciarse el período lectivo, cumplan el requisito de ser alumno regular de la FAU y tener aprobadas todas las materias de 1º y 2º año. Se aprueba por Exámenes Parciales siendo obligatorio:
Régimen Regular: En este régimen pueden inscribirse aquellos alumnos que cumplan con el requisito de estar inscriptos como alumno regular de la FAU en el presente período lectivo. Se aprueba por Examen Global (regular o libre) siendo obligatorio:
Los alumnos regulares podrán aprobar la materia por Exámenes Globales individuales en las mesas que programe la Facultad, siempre y cuando cumplan previamente con el requisito de tener aprobadas todas las materias de 1º y 2º año. Los alumnos podrán optar por cualquiera de ambos regímenes siempre que cumplan con los requisitos necesarios.
Programa analítico A. Economía de la construcción 1. Nociones de Economía Generalidades, evolución histórica de la Economía mundial. Modelos de funcionamiento, las olas de Toffler. La Economía Argentina, sus distintas etapas desde 1810 hasta la actualidad. Las actividades económicas, su clasificación. El PBI. Productividad y población. Evolución del PBI en la Argentina a través del tiempo. PBI mundial, valores más importantes en el mundo. La vivienda. Censo nacional y déficit habitacional. Demanda . Mercado de la Construcción. Datos estadísticos. 2. Documentación técnica de un proyecto Documentación Gráfica: Objeto de la documentación; elementos que la componen, formas y escalas usuales. Planos generales, planos de obra, planos de replanteo, planos y planillas de cálculo de estructuras, planos de carpinterías, planos de detalles constructivos, planos de instalaciones complementarias y de instalaciones especiales. Documentación municipal. Documentación Escrita: Pliego de Especificaciones Generales: nociones sobre su contenido. Regulación de las relaciones entre las partes. Pliego de Especificaciones Particulares. Pliego de Especificaciones Técnicas generales y Pliego de Especificaciones Técnicas Particulares; objeto y contenido. Calidad de terminaciones - Planillas de Locales: El carácter de la obra. Concepto de calidad. Relación calidad-precio. Items visibles y ocultos. Concursos de precios. Valoración de la calidad. Planillas usuales, su utilidad y contenido. Datos necesarios para su elaboración. Su importancia como documento de contrato. 3. Valoración económica de la construcción Concepto y clasificación de los Métodos de Valoración económica: Presupuesto Detallado: Análisis de Precios Unitarios, Método Usual. Presupuesto por Elementos: Teoría de los Elementos Constructivos. Otros métodos de Presupuestación. Presupuesto detallado Basado en la descomposición de la obra en unidades elementales de producción : rubros y/o ítems. Aplicable fundamentalmente a la etapa de proyecto terminado. Cómputo métrico: Definición y Concepto de Cómputo Métrico. Objetivos y utilidad. Principios generales para su elaboración. Técnica de Cómputo Métrico: Pasos a seguir. Documentación necesaria para su elaboración. Concepto de Rubros e Items. Criterios para la descomposición de la obra en rubros e ítems. Nómina general de los ítems más usuales. Unidades de medición. Normas del M.O.P y sus modificaciones. Normas y costumbres de los mercados. Planillas usuales. Resumen de Cómputo Métrico. Análisis de precios: Método de análisis de precios unitarios:
Presupuesto: Concepto. Objeto y utilidad. Su importancia en la documentación técnica y en la programación de la obra. Técnica de ejecución por el sistema de los precios unitarios. Planillas usuales. Resultado final. Determinación de la participación porcentual de los distintos rubros en el total de la obra.
Presupuesto por elementos Basado en la descomposición de la obra en elementos constructivos. Aplicable especialmente en la etapa de croquis, diseño y/o anteproyecto. Teoría de los elementos constructivos: Esencia del método. Concepto y definición de elemento. Criterio de descomposición de la obra en los elementos constructivos: a) Envolvente vertical exterior. b) Divisiones verticales interiores. c) Superficie horizontal inferior -Piso-. d) Superficie superior -Techo-. e) Elementos no sistematizables. f) Instalaciones. Cómputo Métrico: Descomposición de la obra en elementos. Unidades de medición de los elementos. Planillas usuales. Análisis de Precios: Determinación del costo por el método de unidad de superficie del elemento. Método de adición para la determinación de los materiales y la mano de obra que constituyen el elemento. Análisis del precio por unidad de elemento. Planillas usuales. Análisis de los tipos más usuales. Presupuesto: Objeto y utilidad. Formulación. Grado de precisión del método. Elementos no sistematizables e instalaciones. Cálculo. Planillas usuales. Sistema de prorrateo para elementos mixtos. Resultado final. Generación de Alternativas: Utilización del método para la propuesta y/o selección de alternativas de diseño. Comparación porcentual.
Otros métodos Coeficientes e índices de comparación: Concepto, métodos de determinación. Coeficientes de utilización, habitabilidad, servicio y almacenamiento. Análisis de superficies. Concepto de : Superficie cubierta, semicubierta, doble altura, no cubierta. Superficie Total. Destino de las superficies. Util, habitable, de servicios, de guardar. Aplicación comparativa en la etapa de diseño. Por analogía: El valor del metro cuadrado. Importancia de la elección del modelo. Fuentes de información. Por equivalencia: Valores comparativos globales. Por relación de las partes con el todo: Utilización de la incidencia porcentual de los rubros de la obra. 4. Proceso financiero en la construcción Sistemas técnico - legales de ejecución de obras: Los sistemas técnico-legales de ejecución de obras. El universo de las normas. Racionales y No- Racionales. Generación jerárquica o espontánea. El Contrato de Locación de obra : pública y privada. Su fundamento legal. Código Civil y Leyes de Obras Públicas. Las partes que intervienen en el proceso constructivo : Comitente, Contratista-Constructor y Director Técnico. Sus roles. Relación entre los mismos en los distintos sistemas. Clasificación de los sistemas : Con Contratamiento:
Sin Contratamiento: Por Administración: Concepto. Consecuencias de la desaparición del contratista-constructor. Las nuevas responsabilidades emergentes para las partes. La obra por administración en el ámbito público y privado. Característica de los roles de las figuras intervinientes. La administración de la obra. Ventajas e inconvenientes del sistema. Subcontratos: Relación del Constructor con contratistas y subcontratistas. Formas de cotización de la mano de obra. Liquidación y certificación de trabajos: Concepto de Liquidación y Certificación de los trabajos. Clasificación de los mismos en función de las formas de pago : 1. Sumas variables a plazo fijo. 2. Sumas fijas a plazo variable. 3. Pago total a obra terminada. Elección de la forma de pago más adecuada a las características de la obra. Certificados: objeto y formas usuales de cada uno de ellos. Su relación con los sistemas de contratación de obras. Concepto de Fondo de Reparo. Otros tipos de Garantías: Seguros de caución. Los distintos tipos de certificados:
Mayores Costos: Orígenes, Ley 12.910 - Ley de los Mayores Costos-. Los distintos sistemas de reconocimiento de variaciones de costos:
La ley de convertibilidad y la inamovilidad de los precios. Derogación parcial de la ley. Nuevo Coeficiente Financiero de Estabilización de Referencia: El CER. Evolución financiera de la obra: Definición. El sistema económico. Consecuencia de la programación de la obra. Diagramas complementarios. Curvas de Inversiones y Certificaciones acumuladas. Costo financiero. La tasa de interés. Consecuencias para el comitente. Los flujos de caja. El costo de oportunidad. Capital fijo y circulante. El ciclo del circulante. La rentabilidad. Los tres circuitos del dinero. El sistema financiero. Formal e informal. Formas de financiamiento. El crédito como motor del crecimiento. Políticas de incentivo a la producción. Líneas de crédito. Financiamiento del estado. Marketing inmobiliario: Definición. Oferta y demanda. Evolución histórica. Producción. Venta. Stock. Marketing. Las cuatro P del marketing: producción, precio, promoción, y plaza. Segmentación. Emprendedores e inversores. Origen de la inversión. Capital propio, de terceros, de créditos y mixtos. La tasa interés. El inversor: periódico, ocasional y puntual. 5. Valuación Consideraciones generales. Definición. Concepto de inmueble. Noción de precio y valor. Aspectos determinantes del valor. Valor técnico y valor real de mercado. Finalidades de la valuación: Expropiación, impositiva, garantía hipotecaria, compraventa y factibilidad de inversión. Método Separativo: Determina separadamente el valor del terreno y el valor del edificio. Valor total del Inmueble. Valor Inmobiliario. Valuación del terreno: Terrenos urbanos. Conceptos generales. Factores de influencia intrínsecos, extrínsecos y de orden general. Método comparativo. Estudio de las dimensiones y demás características del terreno. Tablas de Frente-Fondo : su manejo. Tablas para San Miguel de Tucumán. Influencia de las limitaciones impuestas por el Código de Planeamiento Urbano y/o de Edificación. Coeficientes de Utilización. Método de valuación por incidencia: Valor de la tierra en función de las posibilidades de uso y de la superficie máxima edificable : el FOT. Valuación del edificio: Método Directo o del Valor de Reposición: Teoría del método. Determinación del Valor de Reposición. Fuentes de información. Coeficientes de corrección del valor: a) de adecuación funcional, b) de diseño arquitectónico, c) de calidad y uso de los materiales y d) de soluciones constructivas. Valor nuevo corregido. Valor presente: concepto. Depreciación. Concepto. Causas que la originan: De orden Físico, Funcional y Financiero. Teorías de la depreciación : Lineal, Kuentzle, Ross. El criterio Heidecke. Distorsiones de la aplicación de estas teorías. Método del grado de deterioro. Concepto. Análisis de las características del edificio: Rubros vitales y rubros accesorios. Determinación del verdadero estado de conservación del inmueble: coeficiente de deterioro. Ventajas de la aplicación del método. Método Conjunto: Se valúa el inmueble en forma integral, considerado en forma conjunta, sin parcializar el terreno y el edificio. Método Indirecto o de Capitalización de la Renta: El concepto económico del método. Definiciones de Capital y de Renta. Concepto del valor del dinero en el tiempo. El interés. La tasa de interés. Concepto de renta bruta, renta neta y renta neta anual. Concepto de Amortización. Tasa de Capitalización; su determinación. Mecánica del método: Fórmulas de aplicación. Método del Valor Venal: El mercado inmobiliario: Concepto. Determinación del valor en función de la situación del mercado inmobiliario. Fuentes de información: publicaciones periodísticas, empresas inmobiliarias, escribanías y bancos. Procesamiento de la información para su aplicación. Otros métodos: Normas Iram de Tasación. Manual de Tasaciones del Banco Central de la República Argentina. El reciclaje de los edificios: Vida física y vida económica de las edificaciones. Los reciclajes : sus consecuencias en la vida económica de los inmuebles. Cálculo de la inversión necesaria a partir del estado de consevación. Plusvalía. Nuevo valor venal. Valuación de loteos: Valuación de lotes a partir de compras de tierras en mayor extensión. Análisis e incorporación de los costos intervinientes hasta determinar el precio del lote. Utilidad inmobiliaria. Conformación del mercado de tierras urbanas con participación del estado y de particulares: Producción de suelo urbano. Ley Provincial de Loteos Nº 5380/82. Mercado de la venta de terrenos. Aplicación de criterios en centros urbanos medianos y pequeños. Otras formas de uso del suelo: Barrios cerrados - Countries. Normativas vigentes. Criterios para su valoración inmobiliaria. B. Organizacion y programacion de la construccion 6. Organización de la obra Principios generales: Definición del proceso productivo: desde el diseño hasta la materialización. Objetivos. Recursos que intervienen: materiales, mano de obra, maquinarias, herramientas, tiempo y capital. La tecnología. Asignación de los recursos. Racionalización del diseño y de la materialización . El concepto de productividad. Su relación con los sistemas de calidad: el sistema de producción Toyota; el procedimiento "just in time"; nociones básicas de la técnica del " fast tracking". Caracterización de la industria de la construcción. Rasgos y características de la actividad. Los diversos estadios tecnológicos. Principios generales de la organización para la gestión técnico-administrativa y para el proceso productivo. Factores extrínsecos e intrínsecos. Las pautas básicas para una organización de la obra. Estrategia de la organización: Estrategias. Los aspectos económicos y la organización. El diseño del obrador: El concepto del "lay out". Los requerimientos de espacio y de maquinaria. Equipos y maquinarias: Equipos y maquinarias al servicio de la producción. Maquinaria fija y móvil. El transporte vertical y/u horizontal. La seguridad en la construcción: Características de la actividad de la construcción. La industria de planta fija y de planta móvil. La seguridad basada en el comportamiento. Estadísticas. El comportamiento. Consecuencias de la programación de la obra. La naturaleza de los trabajos. Los procedimientos escritos de trabajo seguro. (PETS). La formación. La realimentación. Los antecedentes. Las estrategias. La señalización. Los dispositivos y equipos de seguridad. El legajo técnico. Las ART y el programa de seguridad. 7. Programación del proceso constructivo Definición. Fundamentos e importancia. Etapas: Estudios previos, Planificación, Programación y Control. Métodos: Diagrama de barras, de redes y diagramas especiales. Elementos de juicio para su preparación. Condicionantes de la programación: recursos y objetivos. Distintas escalas de profundización. Diagrama de Gantt: Concepto. Definiciones generales. Información que brinda. Su utilidad Características del Diagrama. Información y datos necesarios para su elaboración. Mecánica de realización. Listado de Rubros, ítems, Operaciones. Determinación de los tiempos de ejecución. Rendimiento y Dotación. Optimización de recursos. Diseño del diagrama, ordenamiento secuencial. Duración de la obra. Ventajas y desventajas del diagrama de Gantt. Camino Crítico Concepto: Definiciones generales. Distintas formas de representación: Método de Roy. Pasos a seguir. Listado rubros, ítems y operaciones. Diagrama de secuencias constructivas. Determinación de la duración de cada operación. Cálculo del tiempo total de obra. Determinación del camino crítico. Determinación de Márgenes: Margen libre, Margen ligado y Margen libre-ligado. Información que brinda. Su utilidad. Ventajas y desventajas del diagrama de Camino Crítico. Diagramas Complementarios: Concepto. Tipos de diagrama. Información que brindan. Necesidad de su elaboración. Diagrama de dotaciones: Concepto y objeto del diagrama. Su utilidad. Forma de elaboración. Datos necesarios. Posibilidades de corrección. Diagrama de superficies de acopio: Concepto y objeto del diagrama. Su utilidad. Forma de elaboración. Datos necesarios. Diversas soluciones correctivas. Diagrama de inversiones y certificaciones acumuladas: Concepto y objeto del diagrama. Su utilidad. Forma de elaboración. Datos necesarios. Hipótesis de plazos de certificaciones y cobros. Información que brinda el diagrama. Su aplicación al control de los recursos. Otros diagramas complementarios: Diagrama de abastecimiento, de uso de maquinarias y vehículos, de tareas especiales, etc.
Métodos alternativos de Programación: Conceptos generales. Líneas de Producción. Aplicación del CPM a los conjuntos habitacionales. Plazos de ejecución. Hipótesis de formas de ejecución de la obra. Programación rítmica. Conceptos generales. Elaboración del programa. Matrices de doble entrada. Cálculo de tiempos: Concepto de Ritmo - Frentes de Trabajo. El diagrama de Gantt espacial: Edificios en altura. Operaciones rítmicas, lentas, rápidas, ascendentes y descendentes. Métodos de Control: Control de programación y ejecución de obras. El control como fuente de información. Cantidad y calidad. El control para toma de decisiones. Avance físico y económico. Requisitos de un sistema de control. Periodicidad del control. Organización del control. Curvas y planillas.
Bibliografía Tema 3. Método de valoración económica de la construcción
Tema 4. Proceso financiero en la construcción
Tema 5. Valuación
Tema 6. Organización de la obra
Tema 7. Programación del proceso constructivo
Material didáctico elaborado por la cátedra para la realización de trabajos prácticos Guías de trabajos prácticos
Cuadernillos y apuntes
Bibliografía general complementaria
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